رکورد رشد هزینه مسکن در دولت احمدی نژاد شکسته شد

در دوره فعالیت دولت سید محمد خاتمی نرخ رشد قیمت مسکن معادل ۲۷۰ درصد و و اجاره بها ۳۱۰ درصد بوده است، اما در دوره ریاست جمهوری محمود احمدی نژاد قیمت مسکن در تهران معادل ۵۰۰ درصد (معادل 6برابر) و اجاره بها معادل ۳۷۰ درصد رشد پیدا کرده است که به خودی خود رکورد رشد هزینه مسکن در این دوره شکسته شده است.

به گزارش بویرنیوز به نقل از خبرآن لاین، نگاهی به روند قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران نشان می دهد قیمت هر متر مربع فضای مسکونی از ۴۷۵۰۰ تومان در سال ۷۰ به ۳٫۹ میلیون تومان در ۱۳۹۱ رسیده است و بر همین اساس اجاره بهای یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری از ۲۱۴۰۰ تومان در سال ۷۱ به ۱٫۶۳۷ میلیون تومان در سال ۹۱ رسیده است. البته این افزایش در صورتی می تواند یک تصویر دقیق اقتصادی در اختیار قراردهد که با شاخص های دیگری مانند سطح درآمد خانوارها و شاخص بهای کالاهای مصرفی می تواند توضیح داده شود.

قیمت مسکن براساس آمار در 6ساله فعالیت دولت هاشمی رفسنجانی از ۱۳۷۰ تا ۱۳۷۵ ، ۲۴۰ درصد و اجاره بها ۲۶۰ درصد رشد داشته است. البته با توجه به این که در این آمار میزان تغییرات قیمت در دوسال اول فعالیت دولت هاشمی رفسنجانی که هم‌زمان با پایان جنگ تحمیلی ذکر نشده، به تبع میزان رشد برآورد شده کم‌تر از میزان واقعی است.

اما در دوره فعالیت دولت سید محمد خاتمی نرخ رشد قیمت مسکن معادل ۲۷۰ درصد و و اجاره بها ۳۱۰ درصد بوده است. این در حالی است که در دوره ریاست جمهوری محمود احمدی نژاد قیمت مسکن در تهران معادل ۵۰۰ درصد (معادل 6 برابر) و اجاره بها معادل ۳۷۰ درصد رشد پیدا کرده است که به خودی خود رکورد رشد هزینه مسکن در این دوره شکسته شده است.

مقایسه شاخص بهای کالاهای مصرفی (مبنای محاسبه نرخ تورم) در مقایسه با شاخص قیمت مسکن نشان می دهد که روند افزایش قیمت مسکن در سال های ۷۰ تا ۸۴ متناسب با شیب رشد قیمت دیگر کالاها بوده است ولی رشد غیر طبیعی قیمت مسکن در شهر تهران دقیقا از سال ۸۵ آغاز شده و یک شکاف بزرگ قیمتی بین کالاهای مصرفی و قیمت مسکن طی سال های ۸۵ تا ۹۱ ایجاد شده است. بنابراین شاخص می توانی کاملا افزایش قیمت مسکن در تهران را غیر طبیعی و بسیار فراتر از قیمت کالاهای مصرفی خانوارها دانست.

مقایسه قیمت و اجاره مسکن با حداقل دستمزد

نگاهی به  روند تغییرات حداقل حقوق نشان می دهد طی دوره ۲۰ ساله متوسط اجاره بهای قابل پرداخت با حداقل حقوق تقریبا ثابت بوده است به غیراز سال های فعالیت دولت محمود احمدی نژاد که روند نزولی قابل ملاحظه ای را طی کرده است. براساس آمارهای رسمی متوسط اجاره بهای یک متر مربع فضای مسکونی به اضافه ۳ درصد رهن در سال ۷۱ معادل ۲۱۴ تومان بوده است که در مقایسه با حداقل حقوق ۶۸۰۰ تومانی امکان پرداخت اجاره ۳۲ متر مربع فضای مسکونی را فراهم می سازد. این شاخص تا سال ۱۳۷۸ روند افزایشی داشته و به توان اجاره ای معادل ۴۰ متر مربع منتهی شده است. طی سال های ۷۹ تا تا ۸۳ یک نزول و صعود را پشت سر گذاشته و به ۳۹ متر مربع منتهی می شود ولی از سال ۸۴ تا ۹۱ دوباره نزول کرده و در نهایت به ۲۷ متر مربع می رسد.

البته در محاسبه قدرت پرداخت اجاره حداقل حقوق با در نظر گرفتن یارانه ۴۵۵۰۰ تومانی طی سال های ۸۹ تا ۹۱ به حداقل حقوق افزوده شده ولی این افزایش هم مانع سقوط قدرت اجاره شهروندان نشده است.

در مورد قیمت مسکن هم با حداقل حقوق نشان می دهد سرجمع حداقل حقوق سالانه در سال های ۷۰ تا ۷۵ برای خرید ۲ متر مربع فضای مسکونی کافی بوده است. در سال های ۷۶ تا ۸۳ برای ۲٫۱ متر مربع و در سال های ۸۳ تا ۹۱ (حتی با لحاظ کردن یارانه نقدی) توان خرید ۱٫۹ متر مربع را فراهم می سازد که نشان از یک نوسان کوچک در توان خرید حداقل حقوق برای خرید مسکن در تهران بوده است.

مقایسه درآمد خانوارهای تهرانی با قیمت و اجاره مسکن

گزارش بودجه خانوارهای شهری کشور طی سال های ۸۰ تا ۸۹ بر روی سایت بانک مرکزی موجود است. براساس این گزارش ها به نسبت هزینه ناخالص خانوارهای تهرانی، درآمد پایتخت نشینان طی سال های ۸۰ تا ۸۹ معادل ۳۱۰ درصد رشد کرده است ولی در همین دوره زمانی قیمت مسکن ۵۰۰ درصد و اجاره ماهانه معادل ۵۷۰ درصد رشد داشته است.

در این گزارش آمده است:در این سال ها متوسط رشد درآمد تهرانی ها معادل ۱۵ درصد بوده است. برای برآورد وضعیت درآمدخانوارهای تهرانی  با نگاهی خوشبینانه رشد ۲۵ درصدی را در درآمد این خانوارها برای سال های ۹۰ و ۹۱ لحاظ کرده ایم البته بدون در نظر گرفته یارانه نقدی برای بعد خانوار ۳٫۳ نفری در شهر تهران. در چنین شرایطی درآمد سالانه یک خانوار تهرانی که در سال ۸۰ معادل ۴٫۵ میلیون تومان بوده است. در سال ۸۹ به ۱۸٫۵ میلیون تومان رسیده است (اعم از درامد نقدی و غیر نقدی). براساس برآورد خوشبینانه، سالانه ۲۵ درصد درآمد در نهایت متوسط درآمد خانوارهای تهرانی در سال ۹۱ به ۲۸٫۹ میلیون تومان رسیده است.

اما در این شرایط هم می بینیم رشد درآمدها نیز نمی تواند قدرت خرید خانوارهای تهرانی را در بازار مسکن افزایش دهد. درآمد سالانه یک خانوارتهرانی برای خرید ۱۴ متر مربع فضای مسکونی در سال ۸۰ کفایت می کرد و در همان سال اجاره بهای یک واحد ۱۰۰ متری در شهر تهران معادل  ۴۰ درصد متوسط درآمد خانوارهای تهرانی بوده است.

اما در سال ۸۹ رقم ۱۸٫۵ میلیون تومانی که معادل متوسط درآمد یک خانوار تهرانی برآورد شده برای خرید ۱۰ متر فضای مسکونی کفایت می کند. یعنی کاهش ۴۰ درصدی توان خرید مسکن طی ۹ سال. البته در مقایسه با اجاره یک فضای مسکونی ۱۰۰ متری هم می بینیم که اجاره چنین واحد مسکونی براساس متوسط هزینه اجاره در تهران معادل ۶۶ درصد درآمد سالانه یک خانوار است. یعنی در بازار اجاره نیز شاهد کاهش قدرتی معادل ۶۴ درصدی برای خانوارهای تهرانی هستیم.

این وضعیت درسال های ۹۰ و ۹۱ به شدت تشدید شده است. حتی برآورد خوشبینانه رسیدن درآمد خانوارهای تهرانی به ۲۹ میلیون تومان در سال ۹۱ هم نتوانسته است سقوط توان خرید مسکن را کاهش دهد به طوری که در سال ۹۱ متوسط درآمد سالانه یک خانوار تهرانی تنها برای خرید ۷٫۴ متر فضای مسکونی کفایت می کرده و هزینه اجاره یک ساله فضای مسکونی ۱۰۰ متری، ۶۸ درصد درآمد این خانوار را به خود اختصاص می داده است. نکته قابل توجه آن که افزایش درآمد حاصل از پرداخت یارانه ۴۵۵۰۰ تومانی با لحاظ کردن بعد خانوار ۳٫۳ نفری هم نتوانسته این معادله را چندان تغییر دهد.