اگر به حرف باشد، عزم «ابراهیم رئیسی» و دولت او برای تحقق وعده ساخت «یک میلیون مسکن» جزم است. اما در عمل باید منتظر ماند و دید از دل این وعده انتخاباتی، چه هیولایی سر بیرون خواهد زد.
آخرین باری که یک رییسجمهوری در ایران خواست دست به سنگ بزرگ انبوهسازی مسکن بزند، فاجعهای اقتصادی اجتماعی به نام «مسکن مهر» به بار آمد. درست است که چند صد هزار خانواده به لطف مسکن مهر خانهدار شدند اما جامعه و اقتصاد ایران هنوز تاوان آن را میپردازد.
حتی ثروتمندترین و منظمترین دولتهای جهان هم هرگز زیر بار خانهسازی نمیروند، چه برسد به دولتهای ورشکسته ایران که نه پول درست و درمانی در بساط داشته و نه توانستهاند بدون دست درازی به خزانه و خلق پول بدون پشتوانه، کارشان را پیش ببرند.
در هیچ کشور عادی در دنیا، دولت خانهسازی و بساز و بفروشی نمیکند. کار دولت، ساخت زیرساخت است؛ مثل جاده و راهآهن و نهایتا ساخت و مدیریت خطوط انتقال آب، برق، انرژی و ارتباطات. خانه و مسکن را خود مردم بر اساس نیاز و اقتضائات اجتماعی و محیطی و طبق دستورالعملها و ضوابط ملی و محلی میسازند.
دولت اگر دولت باشد، به جای آن که خود بیل و کلنگ به دست گیرد، وضعیت اقتصاد را پایدار و تثبیت میکند و شرایطی را فراهم میآورد که بازی خانه سازی و خرید و فروش مسکن، یک بازی برد-برد برای مردم، سرمایهگذاران و بانکها باشد.
اما در ایران همه چیز از دست خارج شده است. به جز گروه کوچکی از بسازوبفروشها، بقیه بازندهاند. مردم از بازار جا میمانند، سرمایهگذاران در میانه میدان سرگردانند و بانکها تلاش میکنند به هر قیمتی که هست، از زیر بار تحمیل وام مسکن فرار کنند.
روزنامه «دنیای اقتصاد» اواخر سال ۱۳۹۹، طول انتظار خرید خانه را ۱۰۹ سال محاسبه کرده بود. برای این محاسبه، متوسط قیمت مسکن در تهران به میانگین نرخ پسانداز تقسیم و فرض شده بود از الان تا ۱۰۹ سال دیگر رشد قیمت مسکن و متوسط درآمد یکسان باشد.
کدام بانکی در دنیا حاضر است برای چنین دورهای طولانی وام بدهد؟ حتی اگر بدهد، کدام خریداری میتواند بازپرداخت چنین وام طولانی را تضمین کند؟ این تازه همه ماجرا نیست. ایران کشوری تورم خیز است و نسبت وام و تورمهای سنگین و پیشبینی نشده مثل رابطه «جن» و «بسمالله» است.
در کشوری که سه سال متوالی تورم ۴۰ درصدی را از سر گذرانده است، سود وام مسکن را چه کسی و با چه فرمولی محاسبه میکند که هم برای خریدار و هم برای بانک صرف داشته باشد؟ چه کسی میتواند اطمینان دهد که وضعیت از این بدتر نشود؟ اگر شد، خسارت بانکها را چه کسی میدهد؟
در ایران دولتها نتوانستهاند و نمیتوانند وظیفه اصلی خود را که ایجاد ثبات و پایداری است، انجام دهند. دولت رئیسی حتی نمیتواند از پس کسری بودجه جاری امسال برآید. او برنامهای برای کاهش هزینهها، راه حلی درست و مطمئن و کمضرر برای افزایش درآمدها و نیز رفع بزرگترین چالش اقتصادی سیاسی ایران، یعنی تحریمها ندارد. به جای همه اینها، انگیزهای بسیار قوی برای ساختوساز مسکن دارد؛ آن هم نه ۱۰ هزار و ۱۰۰ هزار واحد بلکه قول داده است چهار میلیون طی چهار سال بسازد و هر طور که هست، باید بسازد.
اما چهطور؟ پول آن را از کجا میآورد؟ اگر بانکها را مجبور به تامین مالی و بانک مرکزی را مجبور به جبران آن کند، چه بلایی سر اقتصاد کشور میآید؟
اول ببینیم ساخت یک میلیون مسکن چهقدر آب میخورد؟
سنگ مفت و زمین مفت
اولین بار نیست که گروهی در ایران گمان میکنند حلقه مفقوده بحران مسکن را پیدا میکنند. طرح تحویل زمین رایگان و حذف قیمت زمین سالها است به عنوان راه حلی از سوی دولتها مطرح میشود. این بار هم دولت رئیسی حساب ویژهای روی زمینهای مفت و مجانی باز کرده است. اما آیا زمینی بیاستفاده در شهرهای ایران باقی مانده است؟ در دل شهرها که نه اما در حریم و روستاهای اطراف و حاشیه شهرها چرا.
«رستم قاسمی»، وزیر راه کابینه رئیسی در برنامه خود به صراحت از تحویل زمینهای وزارت کشاورزی در حریم شهرها به وزارت راه و شهرسازی صحبت کرده است. علاوه بر این، گفته است قصد دارد ابعاد شهرها را بزرگتر کند؛ به عبارت ساده، میخواهد برای رسیدن به هدف زمین مفت، در حاشیه شهرها سالی یک میلیون خانه بسازد.
پیشتر، «محمود احمدینژاد» هم همین کار را کرده بود که نتیجه آن، تولید صداها هزار واحد بیاستفاده شد که در بهترین حالت، تنها برای حفظ ارزش پول، میان سوداگران و خردهسرمایهگذاران خرید و فروش میشدند.
میتوان با اطمینان نسبی گفت اگر طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال واقعا به جریان بیفتد، سرنوشتی بهتر از مسکن مهر در انتظار آن نخواهد بود.
۳۷۵ هزار میلیارد تومان ناقابل
حالا باید دید هزینه ساخت یک میلیون واحد مسکن در سال چهقدر است. دبیر «کانون سراسری انبوهسازان» هفته گذشته به خبرگزاری «مهر» گفته بود: «برآورد ما این است که قیمت هر متر مسکن ملی بالغ بر پنج میلیون تومان شده است و باید وزارت راه و شهرسازی این مبلغ را اعلام کند.»
اگر فرض کنیم مساحت هر واحد به طور متوسط ۷۵ متر مربع باشد، برای ساخت یک میلیون واحد، به چیزی حدود ۳۷۵ هزار میلیارد تومان (به ارزش همین الان) پول نیاز است. قطعا دولت نمیتواند این پول را از طریق بودجه جبران کند. سرمایهگذاران بخش خصوصی هم بعید است سرمایههای خود را به جای سرمایهگذاری مطمئن در ساختوسازهای خصوصی، در معامله با دولت جمهوری اسلامی به خطر بیندازند. چشم دوختن به کیسه پسانداز خالی کسانی که از قافله خانهداری جا ماندهاند هم بیفایده است. مستاجران در این سالها هر چه داشته، دو دستی تقدیم صاحبخانهها کردهاند. میماند خردهسرمایهگذارن و سوداگران خرد که زورشان به خرید خانه در مرکز شهر نمیرسد. اگر این دسته افراد جامعه هدف یک میلیون مسکن باشند که کل ماجرا یک نقض غرض است.
بانکها نیز اگر اجباری در کار نباشد، از ۱۰۰ کیلومتری چنین پروژههایی هم رد نمیشوند، مگر این که به ضرب و زور دولت و مجلس شورای اسلامی، ناگزیر به پرداخت وامهای خرد به خریداران و کلان به سرمایهگذاران شوند. در این صورت، اعتبار این وامها کجا تعیین و بازپرداخت ارزش واقعی آنها کجا تضمین شده است. آیا مثل مسکن مهر، دست آخر بانک مرکزی باید همه چیز را بر عهده بگیرد و به قیمت تحمیل هزینه تورم به ۸۰ میلیون ایرانی، جور بلندپروازیهای دولت را بکشد؟
خانهسازی به ضرر خانهندارها
اما به فرض که که مشکل زمین واقعا حل شود و دولت منابع ساخت یک میلیون مسکن در سال را تامین کند، سوال اصلی این طور مطرح میشود که چه کسانی از ساخت این خانهها منتفع خواهند شد؟
تجربه نشان داده در ۲۰ سال گذشته، هرچه مسکن بیشتر ساخته شده اما نسبت اجارهنشینی هم افزایش پیدا کرده است. به طور مشخص، مقایسه آماری میان سالهای ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ نشان میدهد که در یک دهه گذشته میزان افزایش مسکن -حتی بدون احتساب خانههای خالی- بیش از افزایش تعداد خانوار بوده اما این مساله نه تنها کمکی به خانهدار شدن مردم نکرده بلکه سه میلیون و ۲۷۰ هزار خانوار به جمعیت اجارهنشین اضافه شده است.
این مقایسه آماری ثابت میکند بحران مسکن در ایران ربطی به کمبود ندارد بلکه ریشه مشکلات در اقتصاد مسکن است.
مسکن به مثابه کالای سرمایهای
مسکن در بسیاری از نقاط دنیا، کالای سرمایهای است اما نه مانند ایران. سالها است انگیزه اصلی ساخت، خرید و فروش مسکن، ارزش سرمایهای آن است. در یک دهه گذشته، به جز در مقاطع کوتاه نوسانهای شدید قیمت دلار، ارزش متوسط قیمت مسکن در تهران ثابت و حدود هزار و ۲۰۰ دلار بوده است.
در چنین شرایطی، تاثیر ساخت مسکن از سوی دولت، چیزی در حد تزریق دلار به بازار بیثبات ارز است. همان قدر که تزریق دلار باعث کاهش قیمت به نفع مردم عادی میشود، از ساخت مسکن دولتی هم خانهندارها به نوایی میرسند. در شرایط نابسامانی و اوج بحران اقتصادی، تنها گروه کوچکی از سوداگران از تزریق ارز به بازار سود میبرند و بقیه ضرر میکنند. در این شرایط، هزینه ساخت صدها هزار واحد مسکونی را همه جامعه به قیمت تورم و تامین کسری بودجه دولت میپردازند و تنها گروه کوچی از سوداگران و خردهسرمایهداران منتفع میشوند.
پس چه باید کرد؟
بحران مسکن یک بحران انباشته و عمیق است که قطعا راه حل یک شبه ندارد اما راه دارد. قطعا تنها راه نجات مسکن از وضعیت کنونی، اصلاحات اقتصادی و بازگرداندن آرامش به بازار مسکن است. اگر شرایط بهبود پیدا کند، به مرور بار اضافهای که در طول یک دهه گذشته روی دوش مسکن گذاشته شده است، به تدریج برداشته میشود. وقتی سرمایهگذاران خرد و کلان مثل بقیه دنیا، جای بهتری برای سرمایهگذاری و حفظ و افزایش ارزش دارایی خود داشته باشند، سرمایههای خود را از مسکن بیرون خواهند کشید و به بازار اجازه خواهند داد که دوباره نفس بکشد.
حتی همین الان هم به اندازه کافی واحد مسکونی در ایران وجود دارد و قطعا نیازی به ساخت خانههای بیشتر نیست. در عوض، بیش از هر زمانی نیاز به آرامش، ثبات و پایداری اقتصادی است؛ کیمیایی که در جمهوری اسلامی نایاب است.
از بخش پاسخگویی دیدن کنید
در این بخش ایران وایر میتوانید با مسوولان تماس بگیرید و کارزار خود را برای مشکلات مختلف راهاندازی کنید
ثبت نظر