بحران مسکن؛ دست طبقه متوسط از قوطی کبریت‌های ۲۵ متری هم کوتاه است

این روزها همه در ایران به دنبال نسخه‌ای شفابخش برای حل بحران مسکن می‌گردند. هر کسی از طرحی صحبت می‌کند که معجزه می‌شود. رشد قیمت مسکن متوقف و بلکه نزولی می‌شود. اجاره‌خانه‌ ارزان می‌شود و... برخی با آب‌وتاب از مالیات گرفتن از خانه‌های خالی ۱۵۰ متری حرف می‌زنند و با اطمینان می‌گوید که با اجرای این طرح همه خانه‌های خالی از ترس مالیات وارد بازار خواهند شد و به‌این‌ترتیب مشکل مسکن حل می‌شود. در روزهای اخیر طرح ساخت «خانه‌های ۲۵ متری» زیاد سروصدا کرده است؛ اما داستان این طرح چیست؟

ماجرا از چه قرار است؟

ماجرا از آنجا شروع شد که هفته گذشته رسانه‌های ایران از توافق شهرداری تهران و وزارت کشور برای تولید واحدهای ۲۵ متری خبر دادند. ماجرا البته چیز دیگری بود، اما با توجه به بالا گرفتن حساسیت‌های عمومی نسبت به مسکن بسیاری به‌اشتباه گمان کردند قرار است دولت و شهرداری خانه‌های ۲۵ متری بسازند که این‌طور نیست. بحث سر ساخت «قوطی‌کبریت‌های» دولتی نیست، بلکه موضوع دادن جواز به مردم است تا بتوانند آزادانه خانه‌های کوچک بسازند.

طبق بند ۱۱-۲ طرح تفصیلی تهران حداقل متراژ واحدهای مسکونی در تهران ۳۵ متر و حداقل سرانه زیربنای خالص مسکونی ۱۷/۵ مترمربع برای هر فرد است. بر این اساس اگر کسی نقشه‌ای برای تایید به شهرداری ببرد که مساحت واحدهای آن کمتر از این باشد، این نقشه مجوز ساخت نخواهد گرفت.

شهرداری تهران از سال گذشته اصلاح این بند را در دستور کار قرار داده است تا ۳۵ متر مندرج در این بند را به ۲۵ متر کاهش دهد.

دلیل این اقدام نیاز جامعه به خرید خانه‌های کوچک و ارزان‌قیمت در شرایطی است که بازار مسکن به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها عملا از دسترس خارج شده است. بررسی آمارهای تحولات مسکن نشان می‌دهد طی سال‌های گذشته میل به خرید خانه‌های کوچک‌تر افزایش پیدا کرده است. دلیل این اتفاق کاملا روشن است. به‌جز گروهی از صاحبان ثروت و سرمایه که ارزش دارایی‌های خود را با خریدوفروش خانه‌های لوکس و گران‌قیمت در بالای شهر حفظ می‌کنند، بخش عمده‌ای از خریداران مسکن افرادی‌ از طبقه متوسط‌‌اند که برای زندگی یا بعضا برای عقب نماندن از قافله سرمایه‌گذاری وارد بازار می‌شوند. قدرت خرید این گروه محدود و شکننده است. در مواقعی که قیمت‌ها بالا می‌رود چاره‌ای نیست که آن را با کاهش متراژ و کیفیت خانه جبران کنند.

از سویی، تورم اجاره‌بها عملا زندگی نیمی از پایتخت‌نشینان را در معرض خطر قرار داده است. طبق آمار رسمی، نیمی از خانوارهای ساکن تهران اجاره‌‌نشین‌اند و از سوی دیگر، براساس گزارش‌های میدانی تورم اجاره‌بها باعث شده بسیاری از مستاجران ناگزیر به عقب‌نشینی از موقعیت کنونی خود باشند و به‌ناچار به واحدهای ارزان‌تر و کوچک‌تر در مناطق حاشیه شهر نقل‌مکان می‌کنند.

ضرورت واحدهای ۲۵ متری در شهرهای بزرگ

ساخت واحدهای کوچک آپارتمانی دست‌کم در مناطقی از تهران ضروری است. منطق بازار وجود واحدهایی را که هم خریدار و هم مستاجر دارد تایید می‌کند. فرض کنید مثلا در محدوده میدان ونک تهران چنین واحدهای برای فروش یا اجاره عرضه شود. حتما بسیاری از جوانانی که در آن حوالی مشغول کار و تحصیل‌اند تمایل دارند که در این خانه‌ها زندگی کنند.

واحدهای کوچک یک واکنش طبیعی در مناطق مرکزی و گران‌قیمت شهرهای بزرگ است. در مرکز شهر نیویورک، لندن و بسیاری دیگر از شهرهای جهان، برخی مردم در استودیوهایی حتی کوچک‌تر از ۲۵ متر زندگی می‌کنند. قیمت این واحدهای کوچک گاهی از قیمت خانه‌های بزرگ در حاشیه شهر هم بیشتر است.

تهران البته به یک معنا مرکز شهر ندارد، اما به‌شدت مستعد تبدیل شدن به یک دان‌تاون بزرگ است که حتی برخورداری از واحدهای کوچک ۲۵ متری هم در آن بسیار دشوار است.

طبق آخرین آمار رسمی متوسط قیمت املاک خریداری‌شده در خرداد نزدیک به ۲۰ میلیون تومان بوده است. البته در مناطق یک متوسط قیمت هر متر بیش از ۴۰ میلیون تومان و در مناطق دو و سه بیش از ۳۰ میلیون تومان بوده است.

اگر فرض کنیم قیمت‌ها از همین‌الان ثابت باقی بمانند متوسط قیمت یک واحد ۲۵ متری در کل شهر تهران بیش از ۵۰۰ میلیون تومان خواهد بود. در منطقه یک به یک میلیارد تومان می‌رسد و در مناطق دو و سه ارزش آن‌ها در حدود ۷۵۰ میلیون تومان خواهد بود.

قطعا خرید این واحدهای کوچک به‌مراتب راحت‌تر از خرید واحدهای ۱۰۰ متری یا ۸۰ متری یا حتی ۴۰ متری است، اما واقعیت این است که در مقیاس درآمد خانوار حتی این واحدها هم در دسترس طبقه متوسط نیست.

طبق محاسبات مرکز آمار ایران،‌ میانگین درآمد خانوار شهری در استان تهران در سال گذشته حدود ۸۱ میلیون تومان در سال است. با این حساب میانگین قیمت یک واحد ۲۵ متری معادل ۷ سال کل درآمد متوسط خانوار شهری است.

اما برای محاسبه «طول دوره انتظار» و شاخص امید به خانه‌داری باید نسبتی از کل درآمد را در نظر گرفت. با در نظر گرفتن دو فرض طول دوره انتظار برای خرید یک واحد ۲۵ متری در یک منطقه متوسط برای یک خانواده متوسط حدود ۲۰ سال محاسبه می‌شود. فرض اول اینکه نسبت درآمد و قیمت مسکن ثابت باقی بماند. فرض دوم اینکه خانواده قابلیت پس‌اندازِ یک سوم درآمد خود را برای خرید مسکن داشته باشد. اگر این محاسبه را بر مبنای قیمت خانه در منطقه یک انجام دهیم طول دوره انتظار به بیش از ۴۰ سال می‌رسد و اگر آن را برای منطقه دو و سه محاسبه کنیم این نسبت حدود ۳۰ سال محاسبه خواهد شد.

محاسبات نشان می‌دهد در وضعیت فعلی، حتی خانه‌های ۲۵ متری، نیز در دسترس طبقه متوسط پایتخت‌نشین قرار ندارد؛ اما این مانع از آن نیست که ضرورت وجود چنین واحدهایی در شهری مانند تهران زیر سوال برود.

مخالفت‌های تخیلی

مشکل بازار مسکن در ایران، ساختاری، پیچیده و چند لایه است که تنها با وجود برنامه بلندمدت اقتصادی، اجتماعی و سیاسی قابل مدیریت است. زمینه وجود چنین برنامه‌ای واقع‌گرایی است که در ایران نایاب است. کافی است به مخالفت برخی نمایندگان تازه‌وارد مجلس با مطرح شدن طرح «واحدهای ۲۵ متری» نگاه کنیم تا ببینیم سیاست‌گذاران در چه فضای انتزاعی زندگی می‌کنند. این افراد که ازقضا بخشی از اختیار تصمیم‌گیری به آن‌ها داده شده، «خانه ۲۵ متری» را تهدیدی برای خانواده، فرزندآوری و سیاست‌های جمعیتی می‌بینند، حال‌آنکه با تداوم و تشدید بحران کنونی تضمینی برای حفظ حداقل کیفیت زندگی برای جمعیت کنونی هم وجود ندارد.

مطالب مرتبط:

زهی خیال باطل؛ آیا افزایش وام می‌تواند مسکن را از رکود درآورد؟

واکنش مجلس به گرانی مسکن؛ دادستان خانه‌های خالی را مصادره کند!