مشکلات آپارتمان نشینی سیمین خانم؛ از پارس سگ تا بوی تریاک

دنا دادبه

۱) مطابق قانون تملک آپارتمان ها هزینه های عمومی به چه صورت باید تعیین و پرداخت شوند؟ ۲) از بین هزینه های آپارتمان کدام هزینه ها باید بر حسب مساحت و متراژ واحد آپارتمانی تعیین شوند و کدام هزینه ها باید بدون توجه به مساحت هر واحد به طور برابر میان ساکنین تقسیم می شود؟ ۳) چنان چه یک یا برخی از مالکین از پرداخت سهم خود در هزینه های مشترک خودداری کنند، چه اقدامی می توان انجام داد؟ دنا دادبه، حقوقدان در این بلاگ پرونده یکی از موکلین خود را بررسی کرده و به این پرسش ها پاسخ می دهد.

چندی پیش، سیمین خانم، مدیر ساختمانی پنج واحده در منطقه نیروی هوایی تهران برای امضای وکالت نامه به دفترم آمد. با شور و هیجان فراوان، برایم توضیح داد مشکلاتی چون پرداخت حق شارژ در ساختمانی که در آن زندگی می کند تمامی ندارد و این بار برای خاتمه دادن به این جنگ بی پایان و ادب کردن بقیه همسایه ها حاضر شده به خرج خود هزینه وکالت را پرداخته و درس عبرتی برای دیگر مستاجرین فراهم کند. می گفت که مبلغ حق الوکاله را بعدا و به تدریج از طریق پرداخت حق شارژ ساکنین آپارتمان پس می گیرد.

او هر ماه بر سر پرداخت حق شارژ با خانم مسنی که در طبقه دوم ساکن است مشاجره دارد معتقد است چون یک نفر است، سهمش از پرداخت ماهیانه گاز و آب که کنتور مشترک دارند باید بسیار کم تر از همسایه طبقه پنجمی باشد که دو پسر عذب دارد و هر روزغروب دوش می گیرند تا برای گردش با ماشین شان به بیرون بروند. همچنین میزان استفاده اش از آب منزل وی بسیار کم تر از ساکنین طبقه اول است که دخترش در خانه آرایشگری می کند و هر روز برای شستشوی موهای مشتری هایش از آب گرم استفاده می کند. سیمین خانم می گوید همسایه ها اصلا به قوانین آپارتمان نشینی احترام نمی گذارند. مثلا در حالی که طبق قانون، نگهداری سگ در آپارتمان ممنوع است، ساکنین طبقه سوم هر روز با بی توجهی به پارس کردن سگ هایشان دیگر همسایه ها را آزار می دهند و زمانی که به آن ها به نمایندگی از دیگر همسایه ها اعتراض می کند، می گویند:" شب ها هم بوی تریاک ساکنین طبقه پنجم ما را آزار می دهد. این به آن در!"

سیمین خانم می گفت سر و کله زدن با همسایگان خصوصا با افراد مسن بسیار طاقت فرساست. خانم مسن همسایه به دلیل این که نمی تواند کیسه آشغال را هر روز تا پایین حمل کند، از پنجره آشپزخانه آن را به بیرون پرتاب می کند در حالی که هر لحظه ممکن است کیسه آشغال به عابر پیاده رو برخورد کند، یا بارها کیسه آشغال در زمان اصابت به کف خیابان ترکیده و همه آشغال ها نقش زمین شده اند. حالا سیمین خانم آمده بود تا علیه همسایگانش اقامه دعوا کند؛ از همسایه طبقه اول به دلیل اشتغال به شغل آرایشگری در منزل مسکونی، از همسایه طبقه دوم به دلیل امتناع از پرداخت حق شارژ و از همسایه طبقه سوم به دلیل نگهداری سگ در آپارتمان مسکونی.

بر اساس قانون، از هر واحد ساختمانی فقط باید طبق کاربری مذکور در پروانه ساخت استفاده شود. در صورتی که تخلفی از این ضابطه صورت گیرد، شهرداری موظف است نسبت به برخورد قانونی با متخلف اقدام کند. در این میان البته برخی مشاغل استثنا هستند كه البته استفاده از این استثنا نیز تابع شرایطی خاص و ویژه است. دایر كردن دفتر وكالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی به وسیله مالك از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود.

از سوی دیگر بر مبنای اصل چهلم قانون اساسی، هیچکس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله ضرر به غیر و یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد. به همین دلیل استفاده از محل سکونت خود با هدف تجاری آرایشگری و یا رعایت نکردن عرف مکان های عمومی هر چند ممکن است به نوعی بهره برداری از حق مالکیت تلقی شود، اما در صورتی که سبب خسارت به غیر و یا تجاوز به منافع عمومی شود، قابل پیگیری حقوقی خواهد بود.

مطابق قانون تملک آپارتمان ها، هزينه هاي عمومي ساختمان که به وسيله مجمع عمومي ساختمان تعيين می شود شارژ نامیده می شود و مالكين یا استفاده کنندگان مكلف هستند اين هزينه هاي مشترك را هر ماه پرداخت كنند. این موضوع هیچ ارتباطی به این که استفاده کنندگان هر واحد چند نفر هستند و این که آیا همیشه در منزل حضور دارند یا اغلب در مسافرت به سر می برند، ندارد.

هزینه های آپارتمان به دو دسته تقسیم می شود: الف: هزینه های نسبی مانند حق اشتراک آب و گاز و آسفالت پشت بام و ... که بر اساس قانون بر حسب مساحت و متراژ واحد آپارتمانی تقسیم می شود. ب: هزینه های ثابت مانند نگه داری تاسیسات، آسانسور، باغبان و سرایدار و .... که بدون توجه به مساحت هر واحد به طور برابر میان ساکنین تقسیم می شود. چنان چه هر مالك يا استفاده كننده از ملك هزينه هاي مشترك تعيين شده را نپردازد هيات مديره يا مدير ساختمان مي تواند براي دريافت شارژ مربوطه از طريق تهيه و تنظيم و ارسال اظهارنامه رسمي از طريق مراجع قضايي آن را از فرد خاطی مطالبه كند.

هرگاه مالک یا استفاده كننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیات مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و ... خودداری كنند و در صورتی که مالک یا استفاده كننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکنند، اداره ثبت نزدیک به محل آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجراییه صادر خواهد كرد.

در صورتی که قطع خدمات مشترک موثر نباشد، مستندا به تبصره یک ماده ۱۰ مکرر قانون مزبور، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند دادخواست خود را با عنوان مطالبه شارژ معوقه به مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) ارائه کنند.

از سوی دیگر در سال ۱۳۸۹ سی و نه نماینده مجلس طرحی تهیه کردند که نگهداری حیواناتی مانند سگ را در آپارتمان ها و در منازل مسکونی چنانچه موجب نارضایتی هر یک از ساکنان شود ممنوع اعلام کرد. به طوری که نگدارنده در مرتبه اول موظف است با اخطار دادسرا ظرف ۱۰ روز رفع مزاحمت کند. در مرتبه دوم و یا در صورت عدم رفع مزاحمت به جزای نقدی از پانصد هزار ریال تا پنج میلیون ریال محکوم و در هر صورت حیوانات مذکور ضبط خواهد شد.